不動産の相続、共有?売る?不動産を複数の相続人で共有する際の注意点

不動産・住まい

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株式会社ココナラに在籍する弁護士が監修しています
株式会社ココナラ

相続人が複数いて、かつ、相続する財産に不動産が含まれる場合、その不動産を売却して分けるか、あるいは共有名義にするか等、いくつかの選択肢があります。

不動産を売却して売却金額を分ける、という相続のやり方は比較的シンプルですが、様々な理由から共有を選択し、相続する人も多いようです。
しかし、共有名義にした不動産は自分だけで管理・変更を行うことができないなど、気を付けるべき点もあるため、慎重に判断する必要があります。

そこで本記事では、不動産を共有名義にするメリット・デメリットをご紹介します。あわせて、どのようなケースで共有名義にするべきかも解説しますので、ご自身の判断の参考にしてください。

▼この記事でわかること

  • 相続で不動産を共有にした場合の、相続人の権利について知ることができます
  • 相続した不動産を売る場合・共有する場合のメリット・デメリットを知ることができます
  • 相続する不動産を共有する場合に注意すべきことがわかります

▼こんな方におすすめ

  • 相続人が複数いて、相続する不動産を売却せずに共有財産にしようと思っている方
  • 相続する不動産を売却あるいは共有するメリット・デメリットを知りたい方
  • 不動産を共有名義にする際の注意点を知りたい方

不動産は売って分ける?共有する?

相続人が複数いて、遺産に不動産が含まれる場合、不動産を売ってお金を分配するか、共有名義にするか、どちらが良いのでしょうか。
はたまた、何か別の手はないのでしょうか。

不動産を売って分けるか、共有するか

相続する不動産を売却した場合は、売却後に複数人でお金を分け合うことができます。
不動産を売却すれば、その後、管理する手間は発生しません。
分け合うお金についてその時点で合意ができれば、相続人同士が後々、財産で揉めることも避けられます。売却、となると、割とシンプルですね。

一方で、共有の場合は話が複雑になりがちです。
何が複雑なのか考えるために、まずは「共有とは何?」について見ていきましょう。

不動産の「共有」とは

ある土地や建物の所有者が複数人いる場合、その状態を「共有」と呼びます。

土地等の不動産について「共有名義人」として登記されている人は、「持分」は違えどみんな所有者です。

この「持分」の話から、まずは始めましょう。

不動産の「共有持分」って何?

「持分」とは、所有権の割合です。

例えば、1億円の価値を持つ土地があり、AさんとBさんで共有していたとします。
また、その土地の持ち分は、AさんとBさんで6:4とします。

このとき、Aさんは土地の価値の6割=6000万円分、Bさんは土地の価値の4割=4000万円が「持分」となります。

では、「持分」の部分については好き勝手に利用したり、売却したりしても良いのでしょうか。
必ずしもそうではありません。ここが共有の難しいところです。以下で見ていきましょう。

不動産の共有でできること、できないこと

不動産を共有している人は、以下のことができます。

持分に拘らず、すべての部分について使用すること
  • 壊れた部分を修理したり、補修したりすること(保存行為と呼ばれます)
    • (注意)基本的には必要最低限のみ。リフォームのように、価値を上げるための修理補修はNGです
持分の過半数の同意でできること(管理行為と呼ばれます)
  •  他の人に貸して、家賃収入を得ること
    • (注意)土地の場合は5年まで、建物の場合は3年までが目安です
すべての共有名義人が合意しないとできないこと(処分行為と呼ばれます)
  • 土地を売却すること
  • 他の人に長期間貸すこと
    • (注意)土地の売却の場合、「分筆」と呼ばれる手続きを行っておけば、持分については自分の意思で売ることができます。

上のAさんとBさんの例で言えば、Aさんは短期間、他の人に貸して家賃収入を得ることができますが、BさんはAさんの同意がない限りできません。

一方、土地の「分筆」を行っていない場合は、AさんもBさんもお互いに同意しなければ、土地を売ることはできません。

争いを避ける手段?分筆とは

ところで、上の欄で「分筆」という言葉が出てきました。分筆とは一体何でしょうか。

上の話、よく読むと、「分筆を行えば、共有名義の土地でも、自分の意思で売ることができる?」ようにも取れます。この「分筆」とは何でしょうか。

分筆とは、一つの土地を二つ以上の土地に分けることを言います。

分筆された土地は、それぞれを別個のものとして扱うことができます。すなわち

  • それぞれの土地について、所有権を分けることができる
  • それぞれの土地の所有権者は、登記することができる
  • それぞれの土地について、別の番地をつけることができる

といった具合です。

何やら難しそうなことを言いましたが、簡単に言うと

「まず土地を分ける。分けた土地それぞれについて持ち主を決める。持ち主は自由に売ったり改変したりできる。」

ということです。共有ではない自分だけの土地にできるため、自分の持ち物については好きに処分できます。

ただし分筆するためには、土地の測量の必要や登記の申請など、手続きがかなり複雑です。
そのため、相続にあたって分筆を考えている場合は、早めに着手することをおすすめします。

複数の相続人で不動産を共有名義にするメリット

ここまで見てきたところで、「何だか共有って複雑だな」と思われた方も多いでしょう。
では、複数の相続人で不動産を共有名義にするメリットは何でしょうか。

共有で相続すると、公平(に見える)

相続の際、不動産を共有名義にするメリットは、一言でいうと「公平」に見えることです。

不動産は、簡単に分けられません。
建物を物理的に分割するのはほぼほぼ不可能です。
土地であれば・・・とは思いますが、例えば80平方メートルの宅地を半分にしたら?・・・家を建てるのはなかなか困難です。

では売却?と行きたいところですが、思い入れがあったり、買い手がつかなかったりと、様々な理由で困難なこともあります。
そうした場合に「持分を等分する」ということは良く使われます。
所有権が平等に配られるわけですから、一見、公平に見えますね。

とはいえ、上で見てきた「共有の複雑さ」は避けては通れないわけですが・・・

収益物件は売らないほうが良いことも

アパート等の収益物件で、そこそこ利益が上がっている場合は、投資リターン的にも手放すのがもったいないという場合もあるでしょう。

普通預金の金利がほぼほぼゼロの時代において、仮に5%程度の投資リターンが上がる物件であれば、手放したくないですよね。

そんなときは、共有名義にして持分に応じて収益を分け合い続ければ良いわけです。

複数の相続人で不動産を共有名義にするデメリット

では、相続する不動産を共有にするデメリットは何でしょうか。

相続人全員の同意が必要

共有名義にすると、不動産に対する特定の行為に制限がかかります。
単独名義で不動産を所有している場合は、不動産の売却や補修は自分で自由に行うことができます。
一方、不動産を共有名義にした場合、上で見たとおり、他人に短期間貸す、リフォームするなどの行為には、共有者の持分の過半数の同意が必要になります。
また、共有する不動産を売却したり、長期の賃貸に出す場合は、共有者全員の同意が必要になることがあります。

権利関係が複雑になる

不動産を共有していると、次に相続が発生したときに、権利関係がさらに複雑になる可能性があります。
もう少し簡単に言うと「持ち主がやたらと増えてしまう」可能性があります。

例えば、以下のような話です。

CさんとDさんが土地を共同で相続し、半分ずつの持分を持っていたとします。
土地の管理方法について、CさんとDさんは円満に話し合いをしながら管理していました。

しかし、ある日Cさんが亡くなり、相続が発生しました。
Cさんの相続人は、Cさんの子ども4人(Eさん、Fさん、Gさん、Hさん)です。
この4人は、持分を均等に相続しました。

その結果土地の所有者は、以下のようになりました。

  • Dさん・・・持分2分の1
  • Eさん・・・持分8分の1
  • Fさん・・・持分8分の1
  • Gさん・・・持分8分の1
  • Hさん・・・持分8分の1

この時点で持ち主は5人。これだけでも結構複雑です。
さらに時間が経ち、それぞれに、相続が続くと・・・権利関係はより複雑になることが予想されますね。

持分が細かく分かれていくと、土地の売却など相続人全員の同意が必要な場面で手続きが煩雑になってしまいます。もめる可能性も否定できません。

不動産を共有名義にした方が良い・しない方が良いケース

不動産を複数人で相続する場合、どのようなケースで共有名義にするべきなのでしょうか。ここでは、共有名義にした方が良いケース、共有名義にしない方が良いケースそれぞれについて解説します。

不動産を共有名義にした方がよいケース

どのようなときに相続する不動産を共有名義にするべきでしょうか。

上で見たとおり、共有は権利関係が複雑になりがちです。正直「した方がいいケース」と言い切れるものはあまりありません。

一般的に、以下のような場合は共有も選択肢の一つとして考える方も多いでしょう。

  • 先祖代々受け継いだ土地で、思い入れがある
  • それなりに収益のあがる収益不動産なので、売るのがもったいない   など

ただし共有を選択する際は、最低でも以下のポイントについて考えることをおすすめします。

  • 相続人全員が、相続する不動産に関する管理・変更方法について、ある程度同じ意見を持っているかどうか
  • 所有権を持つことになる他の相続人に、話し合いの意思があるかどうか
  • 所有権を持つことになる他の相続人は、不動産を長い間共有することができる人達かどうか

不動産を共有名義にしない方が良いケース

相続する不動産について、共有を避けたほうが良いと思われるケースは以下です。

  • 相続する不動産について、相続人同士で意見が食い違っている場合
  • 相続について、話し合いに応じない相続人がいる場合
  • 相続人に子供、孫が多い場合
  • 所在が不明な相続人がいる場合

もしも相続人同士で意見が食い違っていたり、コミュニケーションが難しそうな場合は、不動産を共有するのではなく、売却後にお金を分けたほうが良いかもしれません。

まとめ

もし不動産を共有名義にすると、思い入れのある不動産を手放さずに済んだり、収益物件から利回りを得つづけることができます。
一方で、共有名義の不動産は管理や変更に相続人の合意が必要であったり、権利関係が複雑になるなどのデメリットも存在します。
不動産を複数の相続人で相続する際は、こうした点も踏まえて、どうすべきか考えたいですね。

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