親が亡くなり、土地を相続することになったものの、どのように手続きを進めたらいいのか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
分割方法や評価方法を知らずに相続手続きを進めてしまうと、思わぬトラブルの原因となったり、想定以上の相続税を課されるなど、さまざまなデメリットが生じる可能性もあります。

そこでこの記事では、土地の相続に直面している方のために、土地相続の流れや注意点を詳しく解説します。

スムーズに土地の相続を進めるためにも、ぜひ参考にしてみてください。

複数人で土地を相続する場合の分割方法

まずは基礎知識として、複数人で土地を相続する場合の分割方法について見ていきましょう。相続財産の分割方法は次の4パターンが存在します。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

それぞれの方法で土地をどのように分けるのか、概要を解説します。

現物分割

現物分割は、相続財産そのものを分け合う方法です。
たとえば相続財産に土地が一筆だけあるとしても、相続人の数に応じて分筆すれば、それぞれが土地を相続できます。
ただし、そもそも土地を細かく分けることが難しい場合があることや、土地を細かく分割してしまうと各土地が使いづらくなってしまう恐れがあること、更に細分化された土地は評価額（価値）が下がってしまうこと等のデメリットがあることに、注意してください。

代償分割

代償分割は、相続人のうち一人が土地を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。
土地を細かく分ける必要がないことはメリットですが、土地をいくらと評価するかという評価額について相続人同士で争いになる恐れがあることと、土地を相続することで代償金を支払うことになる相続人に相応の金銭支払能力が必要となるというデメリットがあります。

換価分割

換価分割は、相続財産を売却し、その売却金を相続人で分ける方法です。
たとえば相続財産である土地を売って、そのお金を相続人が等分すれば、たとえ土地が一つしかないとしても公平に分割できます。
ただし売却にあたって手間や手数料が発生することはデメリットといえるでしょう。
また、財産が手元に残らない方法であるため、先祖代々の土地を相続する場合は反対する親族が現れる可能性もあります。

共有分割

共有分割は、財産はそのままの状態とし、その財産を相続人全員の共有名義とする方法です。
たとえば相続人が3名いる場合、各人の持分3分の1ずつで土地を共有します。
分割や売却の手間がかからないことはメリットですが、権利関係が複雑になりやすく、将来的なトラブルの禍根となる可能性もあるため注意しなければなりません。

土地を相続する流れ

それでは土地を相続する流れについて見ていきましょう。

1. 遺言書があるか確認する
2. 法定相続人を確定する
3. 相続財産を調査する
4. 遺産分割協議を開催する
5. 相続登記をする
6. 登記識別情報通知を受け取る

それぞれのステップごとに、詳しく解説します。

遺言書があるか確認する

相続が発生したら、最初に被相続人（亡くなった方）が遺言書を残しているか確認します。遺言書の有無によって、その後の相続手続き・分割方法が変わるためです。

もし遺言書が見つかった場合は、その種類も確認しましょう。自筆証書遺言が残されていた場合は、家庭裁判所で「検認」手続きをしなければなりません（法務局の保管制度を利用していた自筆証書遺言の場合は「検認」は不要）。これに対して、見つかったのが公正証書遺言なら、検認は不要です。

そして、遺言書の中で土地の相続方法が指定されていれば、それに従って手続き（相続登記）を進めます。

一方、遺言書がない場合、もしくは遺言書の中で土地の相続方法が指定されていない場合は、遺産分割協議で誰が土地を相続するか決めましょう。

ここから先は、遺言書で土地の相続方法が指定されていない場合の流れに沿って解説します。

法定相続人を確定する

先述した「遺産分割協議」を成立させるためには、すべての法定相続人の合意が必要です。

法定相続人とは民法で定められている相続人のことです。
まず、配偶者がいれば、配偶者は常に相続人になります。
次に、血族相続人です。血族相続人は、次のように順位付けされています。

第1順位	亡くなった人の子 （代襲相続人である直系卑属も含む）
第2順位	亡くなった人の直系尊属 （父母・祖父母など）
第3順位	亡くなった人の兄弟姉妹 （代襲相続人である甥・姪も含む）

もし先順位の血族相続人が一人でもいる場合、後順位の血族相続人は、相続人になれません。
また、同じ順位の血族相続人が複数いる場合、その全員が相続人になります。

たとえば故人の家族が「配偶者」「子供二人」「妹一人」の場合、配偶者と第１順位の血族相続人である「子供二人」の合計3名が相続人となります。第３順位の血族相続人である「妹」は、相続人ではありません。

相続人を確定させるためには、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を取り寄せる必要があります。
たとえば、もしも本人に離婚歴があり、前の配偶者との間に子供がいる場合、その子も相続人です。
また、故人の親に離婚歴があると半血の兄弟姉妹がいる場合もあります。
第3順位の方が相続人になるケースでは、半血の兄弟姉妹も相続人です。
このような情報を調べるためには、両親の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を集める必要があることは、覚えておきましょう。

相続財産を調査する

相続人の調査と並行し、相続財産も調査しなければなりません。

土地以外にも現金・預貯金・株式などが存在するでしょうし、もし借金やローンがある場合、そのような負債も相続財産の一部です。

すべての相続財産が明らかになった状態で遺産分割協議を実施するためにも、相続が開始したら速やかに財産調査を開始しましょう。

遺産分割協議を開催する

相続人・相続財産が明確になったら、遺産分割協議を開催し、誰がどの財産を引き継ぐのか話し合います。

土地の分け方については、先述した4種類の分割方法を参考にしてみてください。（もちろん相続人全員が合意すれば、誰か一人が全財産を相続することも可能です）

もし相続人同士での話し合いだけでは折り合いが付かない場合は、弁護士に相談してみてください。
弁護士は遺産分割に関する紛争解決を取り扱える唯一の専門家であり、もし遺産分割の話し合いがうまくいかずに家庭裁判所での調停・審判が必要になった場合にも、継続して対応してもらえます。

相続登記をする

遺産分割協議で土地を相続する方が決まったら、法務局で土地の名義変更を行います。これが相続登記です。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、原則として所有権の取得を知った日から3年以内に名義変更の手続きをしなければなりません。

相続登記は自分で手続きすることも可能ですが、司法書士などの専門家へ依頼するケースが多いです。（遺産分割協議の段階で弁護士が関与している場合、弁護士が司法書士を手配してくれることもあります）

登記識別情報通知を受け取る

相続登記が完了すると、新たな名義人に「登記識別情報通知」が交付されます。
これはいわゆる「権利証」のことで、将来的に不動産を売却する際などに必要となるため、確実に保管しておきましょう。

土地の相続にかかる税金・費用

さて、土地を相続する場合、次のような税金や費用が発生します。

• 登録免許税
• 相続税
• 専門家報酬

それぞれどのような支出なのか、詳しく見ていきましょう。

登録免許税

相続登記を含め、不動産の名義変更時に課されるのが「登録免許税」です。
税額は「課税標準 × 税率0.4％」とされており、土地の評価額が高ければ高いほど、税額も高額になります。
この登録免許税は現金で納付する必要があるため、あらかじめ支出を想定しておきましょう。

相続税

被相続人の土地を含む相続財産全体の価値が、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合、相続税も課されます。

登録免許税と異なり、すべてのケースで発生するわけではありません。しかし、もし相続税が課される場合、被相続人の死亡を知った日（通常は故人の死亡日）の翌日から10か月以内に相続税の申告して、相続税の納付をしなければなりません。ですから、相続税の課税対象となるかどうかは、早めに調査しておきましょう。

なお、相続財産としての土地について、相続税の計算をするための評価方法には、次の2種類があります。

• 路線価方式
• 倍率方式

路線価方式とは、土地に面している道路ごとに定められている「路線価」をもとに評価額を算出する方法です。
いくつか例外もありますが、基本的には「路線価 × 土地の面積（㎡）」で評価額を求めます。
ただし、すべての道路に路線価が設定されているわけではありません。
都市部や人口の多い住宅地などの道路には路線価が設定されていることが多いですが、地方には路線価のないエリアも多々存在します。

そのような路線価のないエリアでは、ほぼすべての土地に設定されている「固定資産税評価額」（＝固定資産税を課税するために市区町村が定めている評価額）に、国税庁が定めた「倍率」をかけて評価額を算出します。これが倍率方式です。

路線価方式と倍率方式のどちらで評価するかは地域ごとに異なるため、不安な場合は弁護士や税理士に相談することをおすすめします。

専門家報酬

相続手続きはすべて自分で対応することも可能ですが、専門的な手続きも多いため、各種専門家に委任するケースも多いです。そのような場合は、専門家報酬も発生します。

依頼する業務の範囲や難易度によって報酬額は変動するため、依頼前にしっかり見積もりを取得しておきましょう。

土地を相続するときの注意点

さて、土地を相続するときは、後々思わぬトラブルに発展しないようにするためにも、次の4点に注意してください。

• 共有は避ける
• 二次相続も考慮して遺産分割する
• 相続税を軽減できる特例制度が使えるか確認する
• 相続登記が義務化されている

それぞれの注意点について、対策とあわせて見ていきましょう。

共有は避ける

長期的な観点から考えると、土地の共有は避けたほうがいいケースが多いです。

もし複数の相続人で土地を共有すると、将来的に売却・活用したい場合、意思決定が難しくなります。
たとえば共有の土地を「売却」するためには、共有者全員の同意が必要です。
また、共有の土地に建物を建てる行為は、民法上の「変更」にあたるため、やはり共有者全員が同意しなければなりません。

将来的に共有者全員が同意できるとは限らず、何かのきっかけでトラブルになる可能性も低くありません。
代替わり（次世代の相続）で共有者がさらに増えると、共有者全員の同意を得ることがますます難しくなるため、その土地を事実上誰も使えなくなるケースもあります。

そのため、現実的には現物分割や代償分割することで、1筆の土地の所有者が一人である状態を目指すといいでしょう。（やむを得ず共有とする場合は、利用方法や管理方法をあらかじめ取り決めることが重要です）

二次相続も考慮して遺産分割する

思わぬ相続税負担を避けるためにも、土地を相続する人を決めるときは、二次相続まで考慮することが重要です。

二次相続とは夫婦の相続で発生する事象で、一次相続では相続人だった配偶者が亡くなることで発生する相続のことを指します。
たとえば夫が亡くなり妻と子が相続するのが一次相続、その妻も亡くなり子だけが相続するのが二次相続です。二次相続によって、親世代の財産は全て子世代へ引き継がれます。

夫婦の相続の場合、二次相続は必ず発生するため、一次相続の段階から二次相続を見据えておく必要があるのです。

一次相続よりも二次相続のほうが法定相続人の数が減り、さらに配偶者に対する税額軽減制度も使えないため、相続税額が増える可能性があります。
そのため相続税の観点から考えると、一次相続時に配偶者に財産を集めすぎないよう調整することが重要なのです。

相続税を軽減できる特例制度が使えるか確認する

相続税にはさまざまな特例制度も存在しており、それらを活用することで税負担を大きく軽減できることもあります。

たとえば、土地に関連する特例制度の代表例として「小規模宅地等の特例」があります。
これは相続した事業用・居住用の宅地などの価額を軽減できる特例で、土地の評価額を最大80%下げることができます。小規模宅地等の特例の対象となる土地は次のとおりです。

相続開始の直前における宅地等の利用区分			要件	限度面積	減額割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等	貸付事業以外の事業用の宅地等		特定事業用宅地等	400㎡	80%
	貸付事業用の宅地等	一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除く)用の宅地等	特定同族会社事業用宅地等	400㎡	80%
			貸付事業用宅地等	200㎡	50%
		一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等	貸付事業用宅地等	200㎡	50%
		被相続人等の貸付事業用の宅地等	貸付事業用宅地等	200㎡	50%
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等			特定居住用宅地等	330㎡	80%

参考：国税庁｜相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

とくに該当者が多いのが、故人が自宅として使っていた宅地等が対象となる「特定居住用宅地等」です。この宅地等を相続・遺贈により取得する親族が次の要件を満たしていた場合、330㎡までの部分の評価額を80％下げられます。

• 配偶者（無条件）
• 同居していた親族
• 3年以上借家暮らしをしていた同居していない親族（故人に配偶者・同居相続人がいない場合）

なお、相続税を軽減できる各種特例制度は、原則として相続税の申告期限内（相続発生から10ヶ月以内）に申告することが要件とされています。
ただし申告期限までに遺産分割方法が決まらない場合、税務署に対して『未分割申告』をすれば、遺産分割方法が決まってから「小規模宅地等の特例」や「配偶者控除」などを適用することも可能です。

相続登記が義務化されている

先述したとおり、2024年4月から相続登記が義務化されており、もし相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しない場合、最大10万円の過料が科せられます。

相続登記をしないと次世代の相続で苦労することもあるため、土地を相続する方が決まったら、速やかに登記するようにしましょう。

土地の相続に関する相談は弁護士がおすすめ

ここまで紹介したとおり、土地を相続する際は注意しなければならないことがさまざまあり、場合によっては相続人同士だけで話がまとまらない可能性もあります。

相続手続き自体は行政書士・司法書士に相談することも可能ですが、これらの専門家は対応できる業務範囲が限られており、遺産分割が紛争化した場合には対応できません。ですから、これらの専門家からは、遺産分割が紛争化した場合を見据えた具体的なアドバイスを得るのは難しいと言えます。

土地をどのように相続するべきなのか、遺産分割が紛争化した場合まで見据えた具体的なアドバイスをもらいたい場合には、もっとも包括的な対応が可能な弁護士に相談しましょう。
弁護士なら業務範囲の制限なく相続手続きについて相談でき、万が一トラブルに発展した場合にも対応してもらえます。

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まとめ

土地を相続する方法としては、「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4種類が挙げられます。
もしも遺言書で土地の相続方法が指定されていない場合には、相続人全員で話し合い、どのように土地を相続するか決めましょう。

土地の相続方法が決まったら、新しい所有者が相続登記を行います。
場合によっては10か月以内に相続税申告が必要になる可能性もあるため、故人が亡くなったら速やかに相続手続きを開始しましょう。